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思源兴业拟回A股 谋代理、商业多元化布局
时间:2017-07-15 10:59:12 来源:中国经营网

  升级版“思源经纪”拟回归A股,现已进入关键期。

  首批从美股退市的地产中国概念股“思源经纪”,在整合成地产服务集团后,升级为北京思源兴业房地产服务集团股份有限公司(以下简称“思源兴业”)。7月7日,思源兴业在证监会网站披露招股说明书,拟登陆深交所创业板,募资10.08亿元,用于代理销售业务全面发展、聚乐汇商业品牌、新房通交易平台等项目,发力全国扩张和业务更新。

  然而时过境迁,思源不再是原先的思源,房地产市场也已不再是原先的房地产市场。在新的全国房地产市场调控周期下,楼市高歌猛进的时代一去难复返,取而代之的是房地产中介和代理行业的激烈竞争。

  除了应对外部不确定因素,思源兴业还面临内部挑战。近年来,思源兴业业务更新路途坎坷,以开发toon平台为代表的互联网尝试受挫,在2016年初还曾引发裁员风波。此外,“聚乐汇”商业品牌作为其主要募投项目之一,近三年毛利率波动较大。对此,《中国经营报》记者多次致电并致函思源兴业董秘办,证券代表表示“领导出差”,截至记者发稿前尚未获得回应。

  短暂的美股之旅

  思源兴业为思源集团旗下房地产服务板块,此外还涉及互联网科技产业和投融资业务,而思源集团最早是以卖物业管理软件起家。

  官方网站显示,思源集团发展至今经历了三次主要节点。1994年创始人陈良生创立深圳思源计算机软件有限公司,在全国率先推出第一套物业管理软件系统。2000年开始涉足房地产销售代理和土地顾问咨询业务,并成立了北京思源兴业房地产经纪有限公司(以下简称“思源经纪”),思源经纪即思源兴业的前身。

  2010年11月,思源经纪成功登陆美国纽交所,成为第二家在美国纽交所挂牌上市的中国房地产策划代理公司。而在此前后,思源经纪一度发展成为中国房地产策划代理行业品牌全国三强企业。

  不过,上市刚满一年,思源经纪便遭遇“滑铁卢”。据媒体彼时报道,思源经纪在2011年第四季度开始出现亏损,并在当季裁员11%。2012年1月,因其股价在连续30个交易日内低于1美元,思源经纪收到了退市警告。对此,思源经纪曾公开表示,其股票价值被高度不认可,进而对公司的资产评估、融资等战略发展举措产生较大的不利影响。

  之后,为挽救上市地位,公司CEO陈良生宣布了最高200万美元的股票回购计划。2013年,思源经纪完成私有化,短暂的美股之旅宣告结束,开始筹备在国内主板上市。

  苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为,大部分回归A股的公司在其原先的股市上股价较为低迷,使其整体估值水平低于A股同类型公司,因此回归A股利于其重新估值。此外,在房地产市场不景气的环境下,回归A股使其更容易在国内资本市场进行融资。

  事实上,在思源经纪完成私有化之后的2014年,思源集团随之进入第三个发展节点,进军互联网行业,投入数亿资金打造基于toon平台的创新型互联网生态系统。也就是从这时起,思源经纪开始进行股份制改造,正式更名为思源地产服务集团,意在做房地产流通领域的综合服务商。

竞争环境“变天”

  时过境迁,思源不再是原先的思源,房地产市场也已不再是原先的房地产市场。自2016年下半年以来,全国范围内掀起了楼市调控高潮,房屋居住属性逐渐凸显,投资属性降温。在新的房地产市场调控周期下,楼市高歌猛进的时代一去难复返,取而代之的是房地产中介和代理行业的激烈竞争。

  在2017年一季度会议上,思源兴业副总裁张赫提醒“要做好过紧日子的准备,抱团取暖”,董事长王少武就目前市场形势带来的挑战提出了新业务突破、成本管控、持续回收应收账款等要求。

  江瀚表示,从2016年“9·30”调控以来,房屋的投资属性越来越向居住属性转移,未来房地产市场可能会长期存在这种“低利润、低成交量”的双低发展方向。因此,无论是房地产开发商还是房地产代理销售企业,都将面临回归平淡的行业生态,相对而言,生存环境不容乐观。尤其对房地产销售代理企业来说,利润越来越薄,纷纷在谋求转型。

  财务数据显示,思源兴业主要收入来自于房地产代理销售、房地产顾问策划、渠道整合营销和商业物业运营等业务,其中房地产代理销售为其核心业务。2014~2016年,房地产代理销售收入占总收入比例为90.52%、78.25%、77.98%。而华北地区尤其是京津冀是其主要业务区域,2014~2016年,华北地区收入占总营收比例分别为63.99%、64.50%、63.55%,市场区域较为集中。

  一方面,以北京为代表的京津冀区域连续出台调控政策,一手房成交遇冷,房价趋稳。另一方面,作为华北地区的核心市场,北京已经全面进入存量房时代,2016年,全年二手房成交27.2万套,占全年商品住宅(剔除保障房自住房)成交总量的85%。市场收缩和房价趋稳不仅压缩了房地产代理销售行业的市场空间,同时也给毛利率增长带来压力。

  除了下行的市场行情,思源兴业还面临着激烈的行业竞争。早在2014年,链家董事长左晖在其公司内部的一段讲话引起市场关注,主要内容包括:公司2015年进入美国市场成立分公司,需要5万经纪人;公司将依托链家网和1500家以上的店面及近30000经纪人,实现O2O闭环,真正意义的线上线下联动;公司组织改革,管理扁平化,公司和员工充分分享利润,大幅提高经纪人提佣比例至70%等。

  主要业务区域要“变天”,思源兴业旋即作出回应。2014年12月4日晚间,思源兴业宣布,将二手房买卖佣金从原来的2.7%下降至1.5%,租房佣金减半。此外不管是买卖还是租赁,经纪人可享受32%的通提提成比例。彼时思源兴业方面表示:“链家的做法引起了全行业的焦虑,链家利用高提成来吸引其他中介公司的经纪人,达到挤垮其他中介的目的,形成垄断优势,这给其他中介公司带来了压力。”

  而如今,随着整个行业迎来下行周期,行业竞争也会更加激烈。

  业务更新之路坎坷

  思源经纪的核心业务为房地产代理销售,而随着其全国扩张的推进和行业竞争加剧,单一业务显然撑不起其成为“中国最优秀的房地产流通领域综合服务商”的野心。为此,近年来思源兴业在全国扩张的同时,发力渠道整合营销、商业物业运营等其他业务,但其业务更新之路并不顺畅。

  早在2014年,思源集团进军互联网行业,投入数亿资金打造基于toon平台的创新型互联网生态系统。陈良生曾表示,用户流量是创业者成功的关键,思源想要打造超越微信的新产品,toon平台用多名片机制承载多身份,以多身份社交的方式满足用户安全、便利、全面的社交需求,使超越单身份、单应用的微信有了可能。而在toon平台上,其已经开发出了房通、企通等应用,其中房通网是其打造的一款房地产线上交易平台。

  但据媒体报道,在2016年初,思源集团欲以房地产为端口打造的这款社交平台,实践一年后宣告失败,同时引发了裁员风波。不过,记者在招股书中发现,思源兴业的募投项目之一是“新房通交易平台升级项目”,该项目基于其已有的房通网和客户服务系统,同样是打造房地产交易O2O平台。

  此外,思源兴业还试图发力商业物业运营业务。2014年6月,思源兴业首个商业物业品牌“聚乐汇”在北京顺义区落地,思源兴业副总裁王璇曾公开表示,2016年“聚乐汇”品牌开始进入发展快行道,未来三年,聚乐汇品牌将继续以北京为大本营,五年内快速覆盖全国经济活跃的二线城市,落地项目将超过50个,预计运营商业面积超过300万平方米。

  事实上,“聚乐汇”商业品牌也被思源兴业列为募投项目之一。但记者梳理财务数据发现,2014~2016年,思源兴业的商业物业运营业务毛利率分别为12.06%、49.50%、30.65%,有较大幅度的波动。

  思源兴业在招股书中表示,毛利率波动的主要原因是公司商业物业运营业务尚处于快速发展阶段,“聚乐汇”项目尚未全面展开,2014年各项目出租率低导致毛利润低,2015年其为关联方北京思源嘉创管理咨询有限公司和北京思源恒丰置业投资有限公司提供相关服务,使得毛利率大幅增长,2016年北京双桥“聚乐汇”开业,前期招商、营销推广等投入较多,导致2016年毛利率下降。

  江瀚认为,对于募集资金来说,思源兴业募投“聚乐汇”商业项目本身问题不大,真正的问题在于其商业运营模式是否明晰。此外,有一些风险值得考虑,比如投资商业综合体有可能会进入竞争红海,此外还面临着同质化竞争的问题,这些都应该避免。

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