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嘉善楼市观察:投资客暗涌 库存告急

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  “工作在上海,生活在嘉善”“上海客户的一致选择”“不在上海投资,就在‘上海隔壁’投资”。连日来,《中国经营报》记者实地走访接壤上海的嘉善县房地产市场,不时在楼盘、公交车站看到上述广告标语。

  作为环杭州湾地区接轨上海的第一站,嘉善的地理位置得天独厚,处于上海、杭州、苏州“金三角”经济区的交叉点,虽被归为三四线城市之列,但随着上海、杭州等重点一二线城市的限购升级,该地也迎来了一拨外溢客户,部分楼盘的房价在短短一年内上涨超过50%。同时,记者走访了解到,不少楼盘的置业顾问通过价位加价、捆绑车位、增加首付款比例等方式试图绕过备案价限制。

  多位受访专家指出,一二线城市的购房外溢效应,轨道交通的发展以及城市圈的规划,加速了此类环一线周边三四线城市的楼市升温。但销售过程中出现的各种违规现象,需要加强监管和规范,而大量投资客涌入带来的高空置率,以及房价、地价的飙升造成的市场压力也需要警惕。

备案价9000元,实际售价达到16000元

  从上海到嘉善,每天有38趟火车,其中,松江南站出发最短用时14分钟,上海虹桥火车站出发最快仅需23分钟。随着高铁和高速网络的发展,不少开发商和投资客迅速捕捉到“工作在一线,居住在周边”的商机,而被限购和高房价挡在购房门外的刚需一族也开始辗转这些地区寻找购房可能性。

  7月11日中午时分,嘉善晴空万里,气温高达34℃,嘉善南站附近一个超级大盘的入口处,来自杭州、上海等地的车辆排队等候进入。记者走进该营销中心看到,大厅内、沙盘边,聚集着不少意向购房者。

  “项目超过六成的购房者来自上海,不少上海阿姨一口气全款购置好几套作为投资,目前项目均价在15000元/平方米左右,还规划有学校、酒店、商业等配套。”销售人员介绍称。

  销售人员以一套建筑面积约为89平方米的小三房为记者进行了详细的房价计算:房源的备案价仅为9000元/平方米,但实际售价达到16000元/平方米左右,除去楼盘的一些折扣,50余万元的溢价部分需要跟首付款一起交付,具体收费名目,要么选择另花8万元购买车位后进行车位贷款;要么以装修方式签订合同,但实际交付仍为毛坯。以此来算,上述这套89平方米的住宅,总价达到143万元,首付需80余万元。

  同样位于嘉善高铁新城的海上风华项目营销中心内,也有不少看房客户。“项目分为一期和二期,目前在售的为二期,6幢楼,规划530户住宅,今年5月开盘时推出了3幢楼,当天即售罄,后续加推的2幢也很快卖完,目前只剩下17号楼,预计本月开盘,具体时间待定,按照目前的市场行情,均价可能在18000元/平方米以上。”销售人员介绍称,“买房需要验资,首付需达到五成。”

  在与当地房地产中介的攀谈过程中,记者了解到,嘉善近年来开发的楼盘几乎都在新城区,十多个楼盘大部分在去年下半年销售完毕,目前仅个别楼盘有房在售。记者走访塞纳蓝湾、万联花园、嘉华春晓、恒天花园里、御景湾、百合春天等楼盘均被告知无房可售,部分楼盘剩余少量尾盘,对首付款比例要求颇高。

  出租车司机告诉记者,去年3月以后,嘉善出现一波抢房大军,房价也跟着飞速上涨。有房出售的楼盘,连附近马路上都站着营销人员,递传单、邀请看房,一时无两。同时,一位了解嘉善市场的业内人士告诉记者:“嘉善新城因距离高铁更近,上海客户比例颇高。”而外溢的购房需求,最直接的体现就是狂飙猛进的房价。

  以嘉善高铁新城内一楼盘为例,去年7月的售价只有9000元/平方米左右,短短一年时间,涨幅达70%。同时,嘉善南站附近另外一个楼盘万联花园,第三方平台数据显示该项目去年6月的售价在8500元/平方米左右,记者从当地中介公司处了解到,该项目二手房均价已经达到16000元/平方米左右,翻涨近一倍。

房价翻番库存告急 土拍火爆隐忧浮现

  中国指数研究院杭州分院研究总监高院生认为,一二线城市限购导致需求外溢明显,轨道交通的发展以及城市圈规划,加速了这类环一线周边三四线城市楼市的升温。

  上海周边,共有四个与上海接壤的城市,分别为启东、太仓、昆山、嘉善,四个县或县级市从北向南,呈弧形将上海包围,也由此成为上海楼市外溢的第一站。

  而整个2016年,从年初的最惠政策期,到“嘉五条”“限购”,嘉善楼市经历前三季度交投火热,直到10月调控出台后的第四季度才出现回落。据统计,2016年嘉善各类商品房销售备案22202套,成交金额约160.5亿元,总成交量同比2015年(12830套)上涨73.1%,其中住宅成交19344套,占总成交量的87.3%。

  整体均价大幅上涨的趋势下,个盘的阶段性变化更为惊人。其中,一个总占地面积达12平方公里的超级大盘,自2015年11月首开以来,高层公寓价格从5000元/平方米上涨至15000元/平方米,涨幅高达300%。

  销量的暴增,也使得嘉善商品房库存急剧缩减。记者走访发现,目前,整个嘉善县城内,仅孔雀城、海上风华等楼盘近期领出预售证,仍有房源在售,其他楼盘几乎都处于无房可售的状态。

  此外,嘉善新房市场的爆发性增长,也带动了土地市场的热潮。众多外来大型房企参与到嘉善的招拍挂市场,报名单位创历史新高。

  今年5月,嘉善2017年首次土地出让现场,3次刷新地王纪录,楼面价最高达到11300元/平方米。6月20日,嘉善迎来6月首场土拍,共有5宗地块出让,吸引了德信、金地、华发、金科、旭辉、招商等知名房企参与竞拍。  

  “土地市场价高者得,或者当地部门通过提高起拍价拉升地价,市场竞争激烈。短期政策难以放松,高地价会吞噬部分利润,房企将面临压力。”一位熟悉嘉善市场的房企内部人士指出,作为“上海的后花园”,嘉善已经经历过一轮楼市狂欢,上海客户购房占比高,小户型成为成交主力军,成交量价均飙升,库存几近“扫空”,地价亦得到大幅抬升。

空置率风险潜存 八部门联合整顿

  在连续多日的走访中,记者发现,嘉善在售楼盘多通过增加首付款、捆绑车位或签订装修合同等方式试图绕过备案价限制加价销售,并提出“5万抵8万”的电商团购费。

  “此类违规现象需要加强市场规则建设以及违规动作的查处力度,提高违法成本,同时,应加快出台长效机制。”受访行业观察人士指出。

  据了解,从4月下旬起,嘉善县住建局、公安局、发改局、国税局、市场监督管理局、地税局、人民银行、银监委等八部门,将展开历时半年的房地产市场综合整治专项行动。

  7月13日,记者致电嘉善县房地产管理处开发科相关负责人,针对记者反映的通过捆绑车位或签订装修合同等方式试图绕过备案价限制加价销售的情况,该负责人表示,接下来八部门将组织起来,到项目上去调查了解。

  不过,值得注意的是,嘉善看似蓬勃向上的住房需求,实则很多房屋将长期处于空置状态。据一位上海投资客介绍,2015年4月买下嘉善县一套住宅,彼时房价才7200元/平方米,现在该房源所在小区的二手房均价已达到16000元/平方米左右,涨幅超过一倍。同时,其介绍称,该小区外地投资客居多,空置率达到一半以上。

  “嘉善楼市活跃,外来力量占一定比重,但支柱产业缺乏、人口导入不足,仅靠城市内部消化有很大压力,风险需要正视。”一位市场分析人士告诉记者。

  “短期投资比例过高是有过热风险,但是嘉善本身有高铁覆盖,交通便利会带来旅游等产业的发展机会。上海2040规划里有嘉兴城市群范围,肯定会有部分功能疏导到这些区域,未来发展前景不错,投资者也是看中这点。”上海中原地产市场分析师卢文曦认为,要加强市场规则建设以及违规动作查处力度,提高违法成本,同时,加快出台长效机制。

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